総合建設コンサルタント 株式会社名邦テクノ|土木設計・測量調査、土地・不動産業務から土壌汚染調査まで|本社:名古屋 支店:豊田,東三河,静岡 営業所:西尾,稲沢,長野,岐阜,三重

不動産鑑定評価

不動産の鑑定評価とは「不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する」こと全般を指します。不動産鑑定業は登録を受けた不動産鑑定業者に所属する不動産鑑定士がこれを行うことができます。不動産仲介業者が行う価格査定は不動産鑑定評価に該当しません。

価格を決める主体 価格の性格
不動産鑑定士 訴訟、税務申告、補償、会計基準等の根拠となり得る高い信頼性があります。
宅地建物取引業者 取引相場を反映していますが、価格自体に公的な証明力はありません。

不動産鑑定評価が必要となる場面

個人の場合

相続・遺贈・贈与により取得した不動産の評価

相続や遺贈又は贈与により取得した不動産の評価は、原則として国税庁の「財産評価基本通達」を基に税務申告を行いますが、時価が「財産評価基本通達」による評価額を下回っている場合には、不動産鑑定評価を活用することができます。

具体的には以下の例が挙げられます。

・広大地が適用できない大規模な土地(例:広大地の適用面積が1,000㎡に対し700㎡しかない土地)
・敷地内に高低差や崖地がある土地
・商業地で前面道路が狭いため、高い建物が建てられない土地
・賃料を安くしているため満室稼働しているが、収支状況が悪い貸しアパート
・環境に適していない土地建物(例:土地の面積が500㎡程度の地域での敷地面積80㎡の土地建物)

課税価格の基礎となる不動産の評価額が変わると納税額も大きく変わります。

【相続人が配偶者1人、子供2人の相続税額の概算】

課税価格 配偶者の税額 子供の税額 合計
8,000万円 600万円 250万円×2 1,100万円
7,000万円 500万円 212.5万円×2 925万円
差額 175万円

(注)不動産鑑定評価書による税務申告が常に認められるわけではございません。
(平成27年1月1日時点の法令基準)。

遺産分割や離婚時の財産分与

高額な資産である不動産を分割あるいは分与する場合、当事者だけで解決するよりも専門家である不動産鑑定士の不動産鑑定評価を活用することにより、公平に財産を分けることができます。

地代・家賃の交渉

地代や家賃の増額あるいは減額交渉の判断根拠として、不動産鑑定評価を利用することにより、当事者が納得できる交渉が期待されます。

法人の場合

低額譲渡

法人が時価と比較して著しく低い価格(50%未満)で不動産を譲渡した場合、時価で譲渡(個人間の場合は時価で贈与)があったものとみなされます。第三者との取引で問題になることは少ないですが、役員と法人間の不動産売買等では、低額譲渡が問題になる場合がございます。不動産の適正な時価を専門知識がない方が判断することは困難であるため、不動産の鑑定評価が役に立ちます。

固定資産の交換・現物出資・会社の分割合併等

不動産鑑定評価は公的な証明力をもつため、不動産の時価を把握する上で、不動産鑑定評価書が活用されます。

企業会計基準

「固定資産の減損に係る会計基準」、「棚卸資産の評価に関する会計基準」、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」などの要請により、重要性がある不動産を評価する場合には、不動産の鑑定評価が有用です。

不動産鑑定評価書の種類

国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づき、不動産の評価額を算定し、報告書として作成されたものを「不動産鑑定評価書」と言います。不動産鑑定評価書には「不動産鑑定評価基準」の全ての手順に従い作成した「①不動産鑑定評価書」と「不動産鑑定評価基準」の一部手順を省略して作成した「②不動産価格意見書」(名称は業者により異なります)に大別されます。
官公庁への提出には「①不動産鑑定評価書」を用いますが、内部資料や第三者に大きな影響を与えない場合等には簡易な「②不動産価格意見書」でも対応が可能です(「②不動産価格意見書」は①不動産鑑定評価書」より割安な料金体系となっております)。

  不動産鑑定評価書 不動産価格意見書
想定上の条件設定 以下の3条件を満たす必要があります
  • 実現可能性を有していること
  • 合法的であること
  • 関係当事者及び第三者への利害を害さないこと
  • 依頼目的によっては左記3条件を満たす必要がございません
    (ex内部利用目的で土壌汚染を考慮外とする)
    現地調査 必ず行ないます 依頼目的によっては現地調査を行ないません
    評価手法 適用可能なすべての手法を適用します 原則として1手法のみ適用します
    報告書記載事項 「不動産鑑定評価基準」に準拠します 一部、記載を割愛します

    不動産鑑定評価のご依頼の受付から納品まで

    ご依頼の受付 ご依頼内容の確認と基本的事項を確定します。

     

     
    資料の収集・整理(2~3日) 鑑定評価に必要な資料を収集、整理します。
     
    現地調査(1~2日) 現地で評価の対象となる不動産を確認します。
    役所や法務局等で必要事項を調査します。
     
    評価作業(4~6日) 整理した資料、現地調査の結果を踏まえ、
    鑑定評価の手法を用いて評価作業を行います。
     
    評価額のご報告 評価額が算定された時点で依頼者にご報告致します。
     
    報告書の作成(3~5日) 評価額にご納得いただいたうえで報告書を作成します
     
    納品 ご依頼の受付から納品まで1件当たり10~16日程度を要します。

    不動産鑑定評価の費用(報酬額)

    不動産鑑定評価の費用は評価額の多寡により異なります。弊社の最低報酬額は以下の通りとさせていただいております。見込まれる費用につきましてはご気軽にご相談ください。

     ・不動産鑑定評価書 150,000円(税抜き)~
     ・不動産価格意見書 100,000円(税抜き)~

    専任不動産鑑定士の紹介

    大橋 克也(おおはし かつや)

    平成8年 不動産鑑定士二次試験合格
    平成9年 南山大学法学部卒業
    平成13年 不動産鑑定士三次試験合格(登録番号:6726)

    個人鑑定事務所、大手デューデリ会社、不動産調査会社等を経て現職です。農地・山林から東京の一等地(坪1,000円から5,000万円超)まで、幅広い不動産を評価してきました。まだまだ発展途上ですが、これまでの経験やファイナンシャルプランナーの知識を活かし、お客様のお役に立つ事が出来れば幸いです。

    保有資格

    ・不動産鑑定士
    ・1級ファイナンシャル・プランニング技能士
    ・宅地建物取引主任者
    ・マンション管理士
    ・管理業務主任者

    思い出に残る案件

    ・銀座中央通りのスーパーブランド旗艦店
    ・東京都内の超高級住宅地
    ・三河湾の離島
    ・営業中のラブホテル
    ・コンビニのお弁当工場
    ・全国1,500件超の机上評価
    ・河川区域内の雑種地
    ・岐阜の山林

    信頼と実績のプロスタッフにお任せください
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